广州淘宝村蜕变记：越秀地产的旧改之路

• 2026-09-07
• 品牌报道

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2019年盛夏，广州番禺里仁洞村正处在转型的十字路口。这个承载着广州电商传奇的城中村，空气中弥漫着不同寻常的气息——既有城中村特有的潮湿与油烟味，也有电商时代沸腾的热烈氛围。快递车辆穿梭不息，年轻人在密集的握手楼间往来传送快递包裹。这个拥有600多家淘宝店铺、3万多名电商从业者的村落，正在经历一场前所未有的变革。

这一年，一场决定里仁洞村未来命运的表决在村会议室展开。最终，越秀地产以超过97%的支持率赢得旧改项目。两天后，双方正式签署合作框架协议。这项总投资高达210亿的改造工程，规划总面积349万平方米，涵盖172公顷的改造区域。越秀地产描绘了一幅宏伟蓝图：从住宅、公寓到酒店、商业综合体一应俱全，还将新建11所幼儿园和学校，将里仁洞与相邻的万博CBD连成一体。这是越秀地产首次大规模介入旧改项目，标志着广州"淘宝第一村"向现代化CBD转型的开端。

然而，旧改与传统的房地产开发有着本质区别。开发商需要面对村民、密集的握手楼、狭窄的巷道，以及复杂的谈判、拆迁和安置工作。2019年，里仁洞旧改项目正式启动，吸引了大批村民前来观摩沙盘，憧憬着未来全新的生活环境。预计整个改造周期将长达6年。

越秀地产选择介入这一项目，主要基于其优越的地理位置：北临长隆和万博CBD，紧邻地铁3号线和7号线，距广州南站和珠江新城均处于便捷的交通辐射范围内。公司高层对此项目的前景充满信心，认为地段价值已经锁定，未来发展具有广阔空间。

时光飞逝，七年后的2026年，越秀地产交出了一份略显平淡的中期业绩报告：上半年营收366亿，同比下降23%；毛利率跌破10%，仅6%；净利润不足1亿元。尽管销售业绩保持稳健，上半年实现505亿销售额，位列行业第八，但利润空间已被市场逐步压缩。销售额下降18%的同时，销售面积却增长16%，反映出"以量换价"的市场策略。

值得注意的是，在利润承压的同时，越秀地产的财务结构却呈现积极信号：现金储备增至515亿，较年初增长10%以上；债务指标全部处于安全区间；融资成本首次降至3%以下，仅为2.91%，其中一笔19亿的公司债票面利率低至1.97%。这些数字折射出企业稳健的财务管理和强大的融资能力。

随着住建部等相关部门推进现房销售新政，房地产行业正在经历深刻变革。传统的"先卖房后建房"模式开始松动，现房销售的时代正在到来。这不仅改变了新房交易方式，也重塑了房地产开发的时间周期和房企的资金逻辑。在此背景下，越秀地产的低融资成本和充裕现金流，使其在行业转型中占据了有利地位。现房销售时代的竞争，将更多地考验房企的资金实力和成本控制能力，而越秀显然已经为此做好了充分准备。

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